风景这边看好

----关于青原区房地产市场的调研报告

（2006-9-14）

   遵照区委梅黎明书记的指示，由区统计局、区建设局组成的调研组近期赴市、区相关单位和房产开发企业，对青原区的房地产开发状况开展了调查，并以此对区内房地产市场发展走势进行研究分析。由于资料搜集限制，调研的深度受到一定影响。现报告如下，供参考。
青原房地产业的宏观背景
   青原区是2000年5月经国务院批准设立2001年挂牌的县级市辖行政区。位于赣江东岸，与吉州区隔江相望，总面积914.62平方公里。所辖的5镇、2乡、1街办和1个副县级经济开发区管委会均由原吉安县、吉安市、吉水县三个县（市）划入，区治所在地的河东街道当初只是原县级吉安市一个再普通不过的小镇。较好的地理位置，赋予了青原很好的区位优势。赣江沿境而过，京九铁路吉安客运站坐落城区，105国道纵贯城区南北，吉安大桥、井冈山大桥、赣江大桥三座大桥将吉安市中心城区 “一城两区”、“一江两岸”融为一体;吉安最高学府井冈山学院、吉安农校等一批大中院校和赣中最大的商品批发集散地——吉安贸易广场坐落城区。目前，全区总人口达到21.1万人，其中城区人口近5万，平均每年以0.5万人速度增加。
   建区以来，全区的经济建设取得了较快发展，社会和谐进步。2005年，地区生产总值是成立之初的1.67倍；财政收入是成立之初的2.7倍，固定资产投资总额达到9.86亿元，是成立之初的8.2倍；城镇居民可支配收入8604元，农民人均纯收入3035元，分别比成立之初增长70.1%和82.8%。
   在众多纷呈的发展亮点中，让人们感触最深、最直观的是河东新城建设的日新月异。短短的五年时间，新城区范围迅速拓展，面积由3平方公里激增至8平方公里，基础设施逐步配套，已建成“三纵五横”的城区路网体系；城市功能日趋完善，一大批房地产项目如雨后春笋拔地而起。尤其是穿城而过的“江西一流、吉安第一”的青原大道两边，已具备“大都市”的品位景观。
   为进一步发挥区位优势，作为中心城区，按照吉安市的城区发展规划，青原未来5—10年的发展定位是“科教兴区、工业强区、农业稳区、城建旺区、旅游活区”，通过5—10年的努力，把青原建成为“新型工业的聚集区，现代农业的示范区，生态旅游的观光区，滨江花园的新城区”，“实力、活力、魅力”青原。“滨江花园的新城区”、“魅力青原”目标的确立，为新城区房地产的发展提供了广阔前景和无限商机。
                       青原房地产业开发状况
一、房地产市场运行情况
    城市要发展，首先必须要有人气，有人流，才有物流、资金流、信息流，才有二、三产业的发达。对于青原新城区来说，房地产开发和楼市红火与否，是体现城市发展快慢、经济景气度的一个“晴雨表”。建区以来，青原区在国家有关房地产业政策的调控下，通过出台一系列激活房市的政策，采取降低门槛、盘活土地、招商引资等手段来调动企业和民众造房、购房的积极性，房地产市场成就辉煌。伴随着国民经济整体持续、高速、健康增长，青原房地产业以其独有的人居环境优势使得加速发展的态势更加显现，房地产市场表现渐趋活跃。
   （一）投资从无到有，呈现持续高速增长
     2001年青原区新成立时，房地产市场几乎一片空白，建区以来，随着城市建设步伐的加快，房地产开发投资不断增长。五年来，全区累计完成房地产开发投资73162万元。其中住宅投资累计达5.78亿元，年均增长速度高达54.9%。房地产业对地方财政的贡献已是举足轻重。据调查计算，2005年，全区建筑业和房地产业实现税收2004万元，其中房地产业地方税收1109万元，占全区地方税收总额的38.7%。
     据调查，在我区实施房地产开发的企业有11家，具有建筑从业资质的建筑企业6家。其中：区内比较大的房地产开发企业有：天立实业有限公司、和济置业有限公司、贸易广场开发有限公司、阳光房地产开发有限公司、恒通公司、新生房地产开发有限公司等；区内比较大的建筑安装企业有：青原一建、青原二建、建业公司、五建公司、青原建筑工程公司等。工程专业范围涉及房地产开发、房屋建筑、装修装饰、市政工程、农村交通等。
   （二）市场供求两旺，发展势头不断攀升
    从供应量看，建区五年来，全区商品房竣工总面积82.5万平方米，其中住宅64.1万平方米。商品房竣工面积由2001年的15.1万平方米，增长到2005年的22.7万平方米，年平均增长10.7%。商品房供应量逐年增加，尤其是住宅供应量十分充足。
    从销售量看，据统计计算，建区5年全区累计完成商品房销售53.8万平方米，其中住宅销售47.7万平方米，累计销售率为74.4%。商品房年销售面积建区第一年为8.6万平方米，到2004年达到 20.5万平方米，是五年中的高峰年，年平均增长33.6%。2005年由于受国家宏观调控政策和开发商为追求房价上涨而屯房惜售因素影响，销售势头有所减弱，但也达到12万平方米的销量。
         青原区2001-2005年商品房施工、竣工及 销售面积情况
单位：万平方米

   （三）售价增长较快，但比较价格却低
    纵看：在青原区房地产市场刚起步的2001年与2002年，商品房销售均价每平方米在450元至520元之间。2002年以后，由于青原区城市化进程加快，城镇人口激增，市场供求矛盾发生变化，导致2003年商品房销售均价增长幅度较高，涨幅达到44.2%，短期内摆脱了2002年以前徘徊小进态势，达到750元/m2的均价。到2004年底，商品房开发和交易强劲上升，需求旺盛，销售均价攀升到920元/ m2，比2003年上扬22.7%。2005受国家宏观调控政策的影响，商品房市场供应总量受到了一定程度的压缩，加之建材价格的上涨，开发成本提高，导致青原区商品房价格“水涨船高”，商品房均价约为1020元/ m2，比2004年上升8.7%，从而完成了商品房均价的五年翻番，年均涨幅18%。初步调查计算，城区目前商品房均价大致为1200元/ m2。
    横比：虽然青原区房价持续高幅增长，但相对于隔江相望的老城区吉州而言，还是有明显的价差。为此，我们在两边各选了3个楼盘进行调查比较。据调查，目前吉州区一些地段较好、小区环境优雅、配套设施齐全、户型设计前卫的楼盘，其销售价格最高已达2800元/ m2，如帝景湾临江商品房，一些地段较差的楼盘销售价格也达到了1500元/ m2。吉州城区当前商品房的销售平均价格在1600元左右。而青原区目前地段较好的楼盘的最高价格也只有1610元左右，地段较差的楼盘的销售价格则只有1150元左右，楼盘之间的价格相差不大,销售均价基本上在1200元上下波动。也就是说，仅一江之隔的青原、吉州售房均价比为1：1.33，即在吉州购一平方米房，在青原可购1.33平方米。可见购房价差十分明显。
                吉州区和青原区被调查楼盘房价比较

    （四）开发以外资为主，本地资金为辅
     由于青原区是新城区，房价相对较低，新开发的楼盘存在较大的升值潜力和利润空间，2001年青原成立区以来,通过招商引资，主要以浙江客商为主流的房地产开发资金注入青原，并激活和带动区内资金进入市场，投资置业的对象集中在地段较好、品质较高的楼盘，以精品小区，中、小户型房屋为主。先后开发了梅苑小区、金竹园、豪德花园、天立花园、和济春天、青原花苑、翠绿园等一批住宅区，其中以梅苑小区、金竹园、天立花园、豪德花园最为典型。人居环境得到迅速改善，城市品位得到迅速提升。
    （五）新城建设带来征地拆迁,安置用房成规模建设
     青原区是2001年新成立的新区，刚成立时，城区建设几乎是一片空白，为了加快城区建设步伐和城中村的改造，区政府启动了城区交通工程、基础设施工程、房地产开发工程、环保工程的拆迁工作，于是迎来了城市建设不可避免的征地拆迁、安置高峰，截止2006年6月底，城区内对居民住房的实际拆迁达到240户、3.2万平方米；按照“先建后拆”的原则，先后建造了滨江新区安置房、农民一条街安置房、行政中心安置房等，累计建造安置房面积8.7万平方米，可安置拆迁户433户。
                   青原区安置房建设情况
                                    单位：万平方米、元/平方米

    （六）市场运行态势良好，房地产开发前景乐观
     今年以来，青原区经济发展继续保持强势的增长速度，上半年，青原区国内生产总值达10.73亿元，同比增长15.1%。固定资产投资继续保持了快速增长的势头，上半年全区全社会累计完成固定资产投资3.83亿元，同比增长46.9％，房地产开发完成投资1.24亿元，同比增长21.7％，占固定资产投资32.4%。其中，住宅建设完成投资1.13亿元，增长20.9％。房地产开发投资的继续稳步增长，为国民经济的快速增长起了重要的拉动作用。
实践证明，房地产开发行业的发展，在建设新城区，拉动内需、带动相关产业的发展、聚集人气、改善居民居住条件、改善城市市容市貌、改善城市基础设施、加速城区形成方面发挥着举足轻重的作用。
     二、区内房地产楼盘开发情况
     建区五年来，青原区房地产市场运行总体良好，开发楼盘规模总体较大，主要集中分布青原区城区的中心地带，并且开发楼盘的结构越来越合理，品质越来越高。建筑规模在1万平方米以上的达到15个。

　　　　　　
              建区以来开发的主要楼盘情况调查表
                                 单位：万平方米、元/平方米

    通过对上述开发楼盘的调查分析,归纳起来主要有以下一些特征：
   （一）开发规模总体较大。建区以来，河东新城区的楼盘开发从无到有，从有到多，目前青原城区楼盘开发的总面积累计达146.8万平方米，开发比例已接近中心城区的28％。随着城镇化进程的加快，年轻的青原城区将继续成为整个中心城区房地产开发的热点和重点，楼盘开发将随着城区的拓展，规模迅速扩张。
   （二）开发主要集中在吉安贸易广场周边。贸易广场地处青原城区的中心地带，是赣中最大的商品批发集散地，是青原城区最繁华的区域，也是房地产商家的“必争之地”。东面有豪德花园、贸易广场三期和青原花苑，南面有天立花园和和济春天，西面有金竹园、翠绿园、阳光新城，北面有怡心园和正在开发的文勤华庭。其中又以贸易广场三期、青原花苑、天立花园及和济春天气势恢宏，开发的规模均突破10万平方米。
   （三）楼房开发与小区环境规划管理并重。随着房地产市场的逐渐规范，竞争越来越激烈，大型社区型楼盘的相继推出，加速了市场的竞争力，并催化楼盘的品质不断提升。在户型设计上讲究“精致主义”，即在每一类户型上都有所创新，每一个细节部位都精雕细琢，尽可能地在有限的空间内做到功能布局合理。在小区的环境设计上突出“绿色”、“和谐”，“生活养性，环境怡情”，体现人们对小区环境优美，配套设施齐全，物业管理良好的青睐和追求。如豪德花园、天立花园、和济春天以及刚开盘的青原花苑，其小区的规划设计均注重生态、绿化、人文及周边的环境、设施的配套，受到广大购房者的欢迎。
   （四）户型设计以豪华型为主转为中、小户型为主。在2004年以前，青原区楼盘建设主要以别墅为主，建造了梅苑小区和豪德花园等豪华小区，但房价相对较高，有效需求不足，与青原区大众化房地产市场需求不相吻合。2004年以后，在经历了“豪宅卖难”的过程后，楼盘开发逐渐向普通商品房转变，以中、小户型为主，如天立花园星海苑、和济春天、贸易广场三期、阳光新城、青原花苑等小区都是以中、小户型套房为主，每套建筑面积基本定位在120平方米上下。
               青原房地产市场发展前景的形势判断
    尽管青原房地产业的发展也存在一些制约因素，有的制约因素甚至对房地产开发的影响还很大，如城市公共服务建设滞后问题，但我们经过分析认为：青原房地产开发的发展前景仍十分看好，远未达到过热的程度。主要理由是：
    一、从政策走势来看，潜藏着独特的发展机遇。房地产业政策日趋规范和趋紧反过来为青原新区的房地产业提供了相对更好的发展空间。近年来，国民经济快速发展，在政府进一步促进经济发展，扩大消费，加大宏观调控力度，整顿市场经济秩序等一系列措施促进经济发展的政策环境下，青原区房地产市场持续升温，房地产经济发展趋势良好。近两年来，国家出台了一系列有关房地产市场持续健康发展的政策性文件，规范房地产市场。今年国家出台了“国六条”（国务院常委会议有针对性提出的6条措施）、“国十五条”（国家九部委调控十五条细则）政策，切实调整住房供应结构，以生产中低档住宅来满足国内绝大多数民众的消费需求，这种房地产的发展模式从2006年以后的10年内将成为中国房地产市场发展的一种主流模式。表面看，政策的调整将对房地产开发产生新的限制，但实际上是把房地产业引导到针对大多数的中等以下消费群体，对欠发达地区，尤其是对青原这样的经济弱区、城建新区，无疑市场空间更为广阔，也是符合青原区的区情的。新城区“河东将成为中心城区基础建设和功能建设的重点”是勿庸置疑的。可以预见，城市建设的各项政策的出台必将更倾斜于河东新城区开发，青原区的房地产市场势必在更规范，更有秩序中加快发展步伐。
    二、从经济发展看，潜藏着巨大的发展潜力。经济发展水平是住房需求的决定性因素之一，经济增长的速度与住房需求增长是呈正相关的关系。经济发展的水平直接决定家庭人均可支配收入的水平，从而决定购房支付能力的高低。近几年来，随着我区经济的发展，人们的生活水平不断地提高，人们的购房能力也在不断增强。据市城调队的城镇住户调查资料显示，2005年，城市居民人均年可支配收入达8604元，五年中年均增长12.8%，而住房均价在新区成立之初的极低（乡镇价）起点上年均增幅只有18%，收入增幅比房价增幅仅仅低了5.2个百分点，如果以2000年吉州区房价作为计算基期年，则青原城区房价的年均增幅为12.6%，这与收入增幅同步，说明房价不存在“过热”问题。住房消费对象绝大部分是个人消费，随着城镇居民生活水平的不断提高和住房消费环境的不断改善，我区住房市场将进一步繁荣，全区住房消费在强劲的经济发展背景下必将再上台阶。
    三、从房价收入比看，潜藏着巨大的发展潜力。居民消费能力对房价的影响最现实的体现是房价收入比，这个比例也最能反应居民的购房能力。据调查，2005年青原区的住房平均价格在1020元/平方米左右，如果按平均每套100平方米计算，每套住房的总价为10.2万元。2005年青原区城镇居民人均可支配收入为8604元，按城区去年平均每户2.96人计算，则每户家庭年收入为25468元，从而得出我区房价收入比为4.01。同样计算的吉州区房价收入比为6.28。据专家分析，购100平方米套房房价收入比为6最为合理，目前我国房价收入比的平均水平为7.8。以房价收入比为6计算，则青原住房均价是1528元，而以7.8比值计算，住房均价可达1986元。这表明全市尤其青原区的住房价格偏低较大，从长远而言，住房价格潜藏着巨大的升值空间，这同时也意味着房地产业的利润空间“水涨船高”，利厚可图。
    价格是价值的体现，房价是城市价值的体现。当城市品位、项目品质提高时，必然带动房价、地价的提高，促进购房者的购房消费。目前，青原城区商品住宅均价为1200元/m2，我们认为，这个价格水平与当前新城区品位、价值相适应，是市场实际需要的真实反映，应该说这个房价没有虚高迹象。如果新城区直接关乎市民衣、食、住、行、娱的学校、医院、超市、交通和文化娱乐场所建设能迅速跟进，并达到吉州水平，房价超过老城区的吉州也是合理的。
    四从消费需求看，潜藏着巨大的发展潜力。城市化进程加快，人口数量增加，是刺激住房需求刚性增长的主要因素，一个地方的城市化进程加快，人口数量增加，其住房需求也随之增加，为房地产业的发展带来商机。目前青原区正处于大发展阶段，基础设施建设正在不断的完善，城市化水平正在逐步提高。到2005年末，青原区的城市化率为26%，城区人口约5万人，按照吉安市城市总体规划的要求和区“十一五”规划目标，到2010年青原区将建成吉安市的主城区，城市化率要达到45%，城区面积将不断的扩大，城区人口聚集势必加快，粗略估算可达到10万人以上，5年内大致要增加5万城区人口，按吉安市2005年末城市居民人均住房建筑面积31.44平方米（吉安市统计年鉴）计算，需要增加157.2万平方米住宅，相当于2005年竣工面积的9.4倍，这还没有计算危旧房改造以及城市居民改善居住条件需要新增住房的面积。即使按照每年15%的高幅增长比例计算，也至少需要6年才能完成。由此可预见，未来5—10年内，青原区房地产业将会迎来新一轮开发高峰，其发展空间十分广阔。
    五、从土地供应看，发展后劲十足、潜力巨大。土地是进行房地产开发的“载体”，土地供应不足，将大大地制约着房地产业的发展。按吉安市城市总体规划修编纲要 “河东片区北至清湖、夏家，东至菱塘、大塘、浒岗、云江，南至横江，西至赣江东岸”；“河东片区集中力量进行滨江组团和大型居住区建设。同时针对居住区建设所涉及到的村庄，要做好拆迁、还建和村民安置工作。该区域居住建筑以多层住宅为主。”整个河东城区规划城市建设用地总面积到2010年约15个平方公里，到2020年可达到20平方公里以上。由此可见，未来15年内，青原中心城区可供房地产业开发的存量和增量土地相对富裕，这是其一。其二，土地市场化规范运行进程加速。由于土地资源是一种不可再生资源，十分稀缺，要科学、合理地利用土地资源，充分发挥其潜能。要做到这一点，必须极大地体现出土地运作的公平、公正和公开。从2003年，我区开始实行土地挂牌交易，2005年加大了推进土地招标拍卖和挂牌出让工作的力度，全区经营性用地在出让前一律先行公示，出让方式一律采用招标、拍卖和挂牌三种形式。今后这些举措还将进一步深化，土地收购、整治、储备机制加快运行，“生地”出让将大幅减少，“熟地”出让大幅增加，土地供应的市场化运作进程将大大加快。
                 青原房地产业发展的对策和建议
   “国六条”和“国十五条”的出台，是国家对当前房地产市场作出的正确判断的结果和实施有效调控的手段。表面看，这些政策措施的出台，“地根”、“银根”双紧，对青原房地产开发同样产生不利。但我们认为，“国六条”“国十五条”并不是打压房地产业，房产新政是针对全国、尤其是大中城市而言，所确定的70%强行执行比例也是对总量上的控制。全国的情况千差万别，而青原城区就象当年上海的“浦东”，“在一片黄土地和河滩上建城”的新区，是一般矛盾中的特殊矛盾，普遍情况中的特殊情况，必须特殊问题特殊分析，应以更个性的方法求得更个性的发展成效。要把国家的大政方针和指示精神与青原的实际情况结合起来贯彻实施。为此，我们提出如下对策建议：
    一、千方百计加快市政基础设施建设步伐
    青原区作为城区建制，如何加快发展，关键在人气。人往高处走，水往低处流，任何一个城市能够吸引和留住人气的是其创业氛围和投资、居住环境。城市效率高是吸引人气，让人放心的最重要方面，一个良好的居住环境是吸引更多投资者和居民的基础条件。青原区抓产业发展，抓城市建设发展，更重要的是抓环境发展。据中心城区居民住房状况调查，被调查的1300户各种类型居民家庭中，76.38%的家庭将吉州区视为购房理想区域。为什么？原因就在于尽管青原房价低，吉安大桥的开通又极大地缩短了两区间的直线距离，但青原区的教育、医疗、公共基础设施远不如吉州，居住青原，日常出行、就医就学等很不便利。这是一个限制青原城区房地产业发展的主要“瓶颈”。因此，当务之急一是继续加大城区公共配套功能设施建设。重点是重点中、小学、综合性医院、社区服务、文化、体育设施的配套，为居住者提供良好的活动空间；二是围绕六大优势做强城区产业。以全市最高学府——井冈山学院、全市最大贸易广场——吉安贸易广场、全市唯一市郊省级风景名胜区——青原山及全国历史文化名村——渼陂古村、全市最大能源基地——井冈山华能电厂、全市最好居住区——滨江新城区为重点，加快城市拓展及配套建设，扬长避短，扬优抑劣发挥自身优势，形成青原城区产业。
    二、制定和完善地方性优惠政策和规章
第一，借鉴南昌市开发红谷滩的运作模式，为拉动人气，向市政府要政策。在市民购房上取消规费，减免税收，甚至在某些区域实行补贴，打折降点；提高购房公积金贷款额度和放贷形式。要让购房者真正感到在吉州区买房不如到青原区买房。第二，制定和实施吸收农村、外来人口的政策。真正落实“市民待遇”，彻底摒弃居民的身份界线，户籍界线，在购房、上户、就学、就医等等方面真正做到一视同仁，使每一个生活在青原城区的市民在为城市建设尽义务的同时，同等地享受到城市为他们带来的便利和服务。
    三、加大对土地供应总量的控制和城区的拓展
    首先，要加大对土地供应总量的控制。从长远来看，青原新城区的建设，统筹安排好土地资源开发利用和布局与节奏也是一个非常重要的环节。由于土地资源尤其是耕地资源越来越稀缺，环境保护的压力越来越大，今后居民住宅的开发要更详细、更具体，特别是对别墅建设用地的控制更加严格，住房功能的完善和环境的改善要被置于重要位置。从占70%中等收入的居民需求意愿和国家调控政策出发，要着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量，合理利用和经营城市土地。要控制好土地价格，地价过高、过低都不利于城区经济的发展。应当规定，用于商品房开发用地应当向有开发资质的房地产开发企业，取消个人大面积购地行为，防范“炒买炒卖”土地行为，同时还要避免个人买地产生一个项目、一个公司的现象出现。
    其次，促成市政府尽快启动滨江新区的建设。风景最好、房价最高的房子在滨江新区，建区5年多时间，这块“黄金宝地”未能得到开发十分可惜。加快滨江新区建设，重点要加快市政基础设施投入。此外，还要处理好城市建设与失地农民关系，让农民从城市建设中受益，共同参与开发建设。
    四、根据市场需求调整住房供给结构，重点开发市场需求潜力大的商品住房
住房需求的总量决定住房供应总量，因此无论是房地产开发商还是政府职能部门都要根据市场需求来调整供给。从目前已开发楼盘的销售情况看，住房供给的结构不合理是造成商品房滞销或空置的一个重要原因。据市1300户家庭调查结果，消费者的主力需求户型为三室，面积在90—120平方米之间，“国六条”对房地产的调控也是要靠加大中小型低价商品房和经济适用房供给来实现的。因此，对住房结构型的供给进行微观调控势在必行。我们认为，今后在项目选取上，要保证普通商品住房和经济适用住房项目，要明确建设规模、标准、项目布局以及进度节奏；在供应土地前，建设部门应当依据控制性详细规划，提出建筑高度、容积率、绿地等规划设计条件；房地产主管部门应当会同有关部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求，把这些作为土地出让的前置条件，以突出中低价位、中小套型住房的有效供应。同时，针对低收入和失地农民等弱势群体，要采取措施继续建设经济适用房和安置房，确保他们“居者有其室”。
    五、理直气壮培育、扶持房地产开发企业发展，形成良好的房地产开发机制
房地产开发，关键要有资金投资。要通过招商引资和启动内资，营造公平合理的竞争环境，让实力雄厚的企业参与房地产开发。引导住宅开发走规模化经营和集约化建设的道路，形成规模经营，降低投资者创业的开发成本，要培育、扶持现有房地产企业的发展，为其配套好周边市政基础设施，完善周边环境，使企业感到在青原开发有利可图。

                     区统计局、建设局联合调研组

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